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不動産オーナー向け外壁塗装の法定耐用年数と減価償却の仕組み

2018.01.24

こんにちは、ペイント王です。

将来のために、アパートや賃貸用マンションなどの賃貸用住宅へ投資しているオーナー様は多くいらっしゃると思います。

 

外壁塗装は、賃貸住宅の不動産経営のリスクを減らす有効な手段として注目されています。

 

 

年数が経過した賃貸用住宅の外観塗装を行い、「住みたくなるような魅力ある物件」にすることで、建
物の価値を高め「空室のリスク」と、「家賃下落のリスク」を減らすことが出来ます。

 

防水塗装によって、雨漏り等による「室内の劣化のリスク」を低減し、修繕費を抑える効果がありま
す。

 

定期的に外壁塗装を行うことで、建物の劣化を防止し、寿命を延ばすことで長期的に「空室のリスク」
と、「家賃下落のリスク」を軽減できます。

 

 

しかし、ここで問題になるのが外壁塗装の経費処理です。

 

どのように経費処理すればよいのか判断に迷われているオーナー様も多くいらっしゃると思います。

そこで今回は、アパートや賃貸用マンションなど、賃貸用住宅の外壁塗装を行った場合の確定申告について、不動産オーナー様の疑問にお答えしたいと思います。

 

賃貸用住宅の外壁塗装を行った場合、確定申告の方法は「費用を一括で計上する方法」と「費用を耐用年数で分割して計上する方法」の2通りに分かれます。

 

 

1.費用を一括で計上する方法(修繕費)

 

外壁塗装を修繕とみなす場合は、費用を修繕費と見なして、その年の確定申告で一括して計上します。
修繕費とは、建物の維持や回復を目的として行う場合の経費です。
この場合、一括して、その年の経費として計上出来るので、大幅に節税出来るというメリットがあります。

 

しかし修繕費とみなした場合、その年の利益が少なくなり、赤字になった場合に次年度以降に繰り越せないというデメリットがあります。

特に、新たな不動産の購入を予定されているオーナー様にとっては、利益が現象することで、融資の審査が通りにくくなるというデメリットにもつながります。

 

また、金額が大きくなってくると次の項目で説明する「建物の価値を上げるための投資」と見なされて、修繕費として処理できない可能性があります。

なので、この方法は、外壁塗装の金額が小さく、その年の利益を圧迫しない場合におすすめの方法です。

そして、塗装費用が大きくその年の利益を圧迫する金額になった場合に、おすすめの方法が次の「費用を耐用年数で分割して計上する方法」です。

 

 

2.費用を耐用年数で分割して計上する方法(減価償却)

 

この方法では、外壁塗装を建物の価値を上げる目的の「投資のための経費」とみなして「減価償却」を行います。

 

減価償却とは、建物などの高額な資産を購入したときに、一括して経費を計上せずに、耐用年数で割った金額を毎年計上していく方法です。

資産の購入年の利益が大幅に減少するのを防ぐことが主な目的です。

つまり外壁塗装を資産とみなして、塗装にかかった費用を塗料の耐用年数で割った金額を、毎年の経費として計上して減価償却を行うのです。

分かりやすくするために、具体例で見ていきましょう。

 

例えば、40坪2階建てのアパートを、耐用年数の長い2液溶剤シリコンで外壁塗装を行った場合、当社の適正価格では、99万円です。

シリコン系塗装の法定耐用年数の目安は、12年から15年です。

法定耐用年数が15年の場合、1年当たり計上する費用は

 

99万円÷15年=6万6千円

 

となります。

 

実際の経費処理は、毎年の確定申告で、6万6千円を、外壁塗装の経費として計上します。

そして、その経費処理を、塗料の法定耐用年数である15年間続けます。

この方法では、費用を耐用年数で分割することで、塗装を実施した年の経費を小さくして、その年の利益を守ることが出来るとともに、長期にわたって節税効果を得られます。

 

まとめ

 

アパートや賃貸用マンションなど、賃貸用住宅の外壁塗装を行った場合の経費処理は、「修繕費」として処理する場合と、「減価償却」で処理する場合の2通りがあります。

 

  • 修繕費で処理する方法

塗装を行った年に大幅に節税できるというメリットがある反面、その年の利益が小さくなるというデメリットがあります。また、外壁塗装の金額が大きい場合、修繕費で処理できない場合があります。外壁塗装の金額が小さく、その年の利益を圧迫しない場合に最適な方法です。

 

  • 減価償却で処理する方法

塗装を行った年の利益を損なわずに経費処理が出来て、長期にわたって節税を行えるというというメリットがあります。その反面、金額の大きさの割に塗装を実施した年の節税効果が少ないというデメリットがあります。外壁塗装の金額が大きく、一括処理では利益を損なう場合に最適な方法です。

 

私たち、ペイント王は、賃貸用住宅のオーナー様の安定経営のために、そして入居者様の快適な生活のために、外壁塗装の仕事を通じてお役に立ちたいと願っております。

 

アパートや賃貸用マンションの外壁塗装をご検討中のオーナー様は、ぜひお気軽にご相談下さい。

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